Residencia por inversión
GreciaGolden Visa de Grecia · Residencia en Grecia por inversión
- Desde
- EUR 250,000
- Plazo
- Bajo consulta
Por qué Grecia
Residencia en la UE, sin estancia mínima
Muévase libremente por el espacio Schengen.
La ley fija dos meses para resolver desde el expediente completo. ↗
Consérvelo y renuévelo sin vivir en Grecia. ↗
Cónyuge, hijos menores de 21 años y los padres de ambos. ↗
Se renueva cada cinco años. ↗
Miembro de pleno derecho de la UE con un modo de vida mediterráneo.
Cómo acceder
Vías hacia la residencia en Grecia
Conversión, patrimonio o startup
desde EUR250,000
Convierta un inmueble comercial en vivienda, restaure un inmueble histórico o cultural protegido o invierta en una startup griega. ↗
Fondos de inversión
EUR350,000
Participaciones de un fondo de inversión que invierte en acciones cotizadas, bonos corporativos o bonos del Estado griego. ↗
Inmueble en el resto de Grecia
EUR400,000
Un inmueble de al menos 120 m², o un arrendamiento de larga duración de un alojamiento turístico, fuera de las zonas indicadas más abajo. ↗
Sociedades de inversión inmobiliaria
EUR500,000
Capital en una sociedad de inversión inmobiliaria griega (REIC), o en una sociedad o un fondo de capital riesgo. ↗
Inmueble en zonas prioritarias
EUR800,000
Un inmueble de al menos 120 m², o un arrendamiento de larga duración de un alojamiento turístico, en el Ática, Salónica, Miconos, Santorini o islas de más de 3,100 habitantes. ↗
Valores cotizados
EUR800,000
Acciones, bonos corporativos o bonos del Estado griego comprados en los mercados regulados griegos. ↗
Grecia puso en marcha su programa Golden Visa en 2013. Debe mantener la inversión para renovar el permiso.
Marco legal
La ley detrás de la Golden Visa
Las cifras de esta página proceden de la legislación de Grecia y de las páginas oficiales de sus autoridades. Las comprobamos con regularidad.
- Norma principal
- Ley 5038/2023 (Código de Inmigración), arts. 95, 99 y 100 ↗
- Organismo
- Ministerio de Migración y Asilo ↗
- Última actualización normativa
- 5 de diciembre de 2024. La Ley 5162/2024 añadió un permiso de residencia por una inversión de EUR 250,000 en una startup griega registrada. Fuente ↗
- Información comprobada
Último cambio: 2024
Desde el 5 de abril de 2024, la inversión inmobiliaria mínima es de EUR 800,000 en el Ática, Salónica, Miconos, Santorini y las islas de más de 3,100 habitantes, y de EUR 400,000 en el resto, siempre en un único inmueble de al menos 120 m². Los EUR 250,000 se aplican solo a conversiones de inmuebles comerciales, edificios protegidos y startups.
Ver toda la legislación (5)
Cómo ha cambiado el programa
-
2013
Grecia abre la residencia por inversión, desde EUR 250,000 en inmuebles.
-
Abr. 2023
La Ley 5038/2023, el nuevo Código de Inmigración, fija las reglas de los permisos de inversor. Ley 5038/2023 ↗
-
Abr. 2024
La Ley 5100/2024 eleva los inmuebles a EUR 800,000 o 400,000, según la zona. Ley 5100/2024 ↗
-
Dic. 2024
La Ley 5162/2024 añade una vía de EUR 250,000 por invertir en una startup griega. Ley 5162/2024 ↗
Legislación vigente
| Norma | Qué regula | Publicación |
|---|---|---|
| Ley 5038/2023 (Código de Inmigración), arts. 95, 99 y 100 ↗ | Código de Inmigración: permisos de inversor, validez y familiares | Boletín Oficial A' 81, 1 de abril de 2023 |
| Ley 5100/2024, art. 64 (umbrales inmobiliarios) ↗ | Nuevos umbrales inmobiliarios y reglas transitorias | Boletín Oficial A' 49, 5 de abril de 2024 |
| Ley 5162/2024, arts. 39 a 44 (permiso por inversión en startups) ↗ | Permiso de residencia por inversión en una startup registrada | Boletín Oficial A' 198, 5 de diciembre de 2024 |
| Circular 9 de 2024 de la Secretaría General de Política Migratoria (instrucciones sobre el art. 100) ↗ | Instrucciones del ministerio sobre los cambios inmobiliarios de 2024 | Ministerio de Migración y Asilo, 24 de septiembre de 2024 |
| Decisión Ministerial Conjunta 214926/2025 (documentos de los permisos del art. 100) ↗ | Documentos exigidos para los permisos de inversor inmobiliario | Boletín Oficial B' 6014/2025 |
Fuentes de las cifras (11)
FAQs · Grecia
Lo que las familias preguntan sobre Grecia
Respuestas breves, cada una con su base legal. Su asesor repasa el resto con usted.
Todas las preguntas, por país¿Quién puede solicitarla?
Cualquier nacional de fuera de la UE que realice una inversión admitida en Grecia puede solicitarla, ya sea comprando un inmueble según el artículo 100 del Código de Inmigración o por una de las vías financieras del artículo 99. Su cónyuge o pareja registrada, sus hijos solteros menores de 21 años y los padres de ambos cónyuges pueden incluirse en la misma solicitud. El permiso no le exige vivir en Grecia.
Base legal: Ley 5038/2023 (Código de Inmigración), arts. 95, 99 y 100 ↗
¿Cuál es la inversión mínima y qué vías existen?
En inmuebles, el mínimo es EUR 800,000 en el Ática, Salónica, Miconos, Santorini y las islas de más de 3,100 habitantes, y EUR 400,000 en el resto de Grecia, siempre en un único inmueble de al menos 120 m². Bastan EUR 250,000 para un inmueble comercial convertido en vivienda, un edificio protegido que se vaya a restaurar o una aportación de capital a una startup griega registrada. Las vías financieras empiezan en EUR 350,000 en fondos de inversión y EUR 500,000 en bonos del Estado, un depósito a plazo o una sociedad griega.
Base legal: Ley 5038/2023, art. 100.2 (sustituido por el art. 64 de la Ley 5100/2024) y art. 99 ↗
¿Puedo alquilar el inmueble?
Puede alquilarlo con un contrato ordinario de larga duración, pero no como alojamiento de corta estancia en la economía colaborativa, y no puede subarrendarlo. Incumplir esa regla conlleva una multa de EUR 50,000 y la revocación del permiso. El inmueble debe seguir a su nombre para que el permiso se renueve.
Base legal: Ley 5038/2023, art. 100.7A y 100.8 (sustituidos por el art. 64 de la Ley 5100/2024) ↗
¿Tengo que mantener la inversión y durante cuánto tiempo?
Sí, mientras quiera conservar el permiso. El permiso de residencia se concede por cinco años y se renueva por periodos iguales solo mientras siga siendo propietario del inmueble, o mientras sigan vigentes el arrendamiento, el fondo o el depósito que le dieron acceso. Si vende, el permiso no se renueva y su derecho pasa al comprador si este es nacional de fuera de la UE.
Base legal: Ley 5038/2023, art. 100.1, 100.4 y 100.9 (sustituidos por el art. 64 de la Ley 5100/2024) ↗
¿A quién puedo incluir en mi solicitud?
A su cónyuge o pareja registrada, a sus hijos solteros menores de 21 años (incluidos los hijos de cualquiera de los dos bajo su custodia) y a los antepasados directos de ambos, es decir, sus padres y sus suegros. Cada familiar recibe su propio permiso de residencia por el mismo periodo que el suyo. La ley no fija una edad máxima para los padres.
Base legal: Ley 5038/2023, art. 95.2 ↗
¿Pueden mis padres solicitarla conmigo?
Sí. El Código de Inmigración admite como familiares a los antepasados directos del inversor y de su cónyuge o pareja, de modo que los padres de ambos pueden unirse a la solicitud. Reciben un permiso de residencia de la misma duración que el suyo y lo renuevan con usted. El parentesco se acredita con certificados de nacimiento y matrimonio, legalizados y traducidos.
Base legal: Ley 5038/2023, art. 95.2 ↗
¿Qué ocurre cuando mis hijos cumplen 21 años?
Los hijos se incluyen como familiares mientras están solteros y son menores de 21 años. Al cumplir 21 no pierden su situación: el Código les concede un permiso de residencia autónomo de tres años, que pueden renovar por su cuenta. Por eso muchas familias solicitan el permiso mientras sus hijos aún son menores o estudiantes.
Base legal: Ley 5038/2023, art. 95.2 ↗
¿Cuánto tarda?
Por ley, las autoridades emiten el permiso en el plazo de dos meses desde que reciben el expediente completo, y las páginas oficiales del procedimiento estiman entre 50 y 60 días. En la práctica, las familias de Orience cuentan normalmente con entre seis y 12 meses desde la primera conversación hasta la tarjeta de residencia, porque antes vienen la búsqueda del inmueble, la compra y la cita biométrica. Una vez presentada la solicitud, puede esperar en Grecia o en el extranjero.
Base legal: Ley 5038/2023, art. 100.10; páginas del procedimiento en MITOS ↗
¿Puedo comprar más de un inmueble?
La vía inmobiliaria exige un único inmueble que alcance el precio mínimo y, donde se aplica el umbral, los 120 m² de superficie principal. No puede sumar varios inmuebles más pequeños para llegar a EUR 800,000 o EUR 400,000. Una vez tiene el permiso, nada le impide comprar otros inmuebles como propietario ordinario, pero no cuentan para el permiso.
Base legal: Ley 5038/2023, art. 100.2 (sustituido por el art. 64 de la Ley 5100/2024) ↗
¿Qué cambió con la reforma de 2024?
La Ley 5100/2024 elevó los umbrales inmobiliarios a EUR 800,000 en las zonas prioritarias y EUR 400,000 en el resto, siempre en un único inmueble de al menos 120 m², y mantuvo EUR 250,000 solo para conversiones y edificios protegidos. Los umbrales antiguos se aplicaron únicamente a compras con un depósito del 10 % y un precontrato fechado antes del 31 de agosto de 2024, completadas antes del 31 de diciembre de 2024. Desde el 1 de septiembre de 2024 no se aplica ninguna regla transitoria.
Base legal: Circular 9 de 2024 del Ministerio de Migración y Asilo ↗
¿Tengo que vivir en Grecia?
No. No hay estancia mínima: la ley establece que los periodos de ausencia de Grecia no impiden renovar el permiso. Puede conservar el permiso viviendo en su país y usar Grecia para vacaciones, visitas familiares o como segunda residencia. Si quiere establecerse, el permiso le permite vivir en Grecia todo el año.
Base legal: Ley 5038/2023, art. 100.4 (sustituido por el art. 64 de la Ley 5100/2024) ↗
¿Puedo trabajar en Grecia?
No. El permiso de residencia de inversor no da acceso al empleo en Grecia, ni a usted ni a sus familiares. Puede tener participaciones en sociedades y gestionar sus propias inversiones, pero un trabajo por cuenta ajena exige otro permiso. Muchas familias mantienen su vida profesional en el extranjero y usan el permiso para residir y viajar.
Base legal: Ley 5038/2023, art. 100.8 (sustituido por el art. 64 de la Ley 5100/2024) ↗
¿Cómo renuevo el permiso?
El permiso se concede por cinco años y se renueva cada vez por cinco más, siempre que siga siendo propietario del inmueble o mantenga la inversión admitida. La renovación se presenta antes de que caduque el permiso vigente, con prueba actualizada de la inversión y un pasaporte válido. El tiempo pasado fuera de Grecia no impide la renovación.
Base legal: Ley 5038/2023, art. 100.1 y 100.4 (sustituidos por el art. 64 de la Ley 5100/2024) ↗
¿Qué ocurre si vendo el inmueble?
Vender el inmueble pone fin a su derecho a renovar el permiso, porque la ley lo vincula a la propiedad. Si vende a otro nacional de fuera de la UE, el derecho a solicitarlo pasa al comprador y su propio permiso se revoca. Si piensa vender, compre antes un inmueble de sustitución que alcance el umbral y conserve el permiso sin interrupción.
Base legal: Ley 5038/2023, art. 100.9 (sustituido por el art. 64 de la Ley 5100/2024) ↗
Su asesor
Hable con un asesor que conoce su país.
Su solicitud llega al asesor de Orience más cercano a usted.